重阳敬老 | 人口老龄化加剧，未来中国人如何养老？国外养老产业模式给了我们这些启示
导读
中国人口老龄化问题日益加剧，养老问题引发社会各界关注。发达国家进入老龄化社会较早，美国、日本等国家经过多年的发展，已经形成了较为完善的养老产业开发运营模式。本文阐述国外养老产业案例，希望对我国养老产业发展有所启示。
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重阳敬老
重阳节，又称重九节、晒秋节、“踏秋”，中国传统节日。由于九月初九“九九”谐音是“久久”，有长久之意，所以常在此日祭祖与推行敬老活动。庆祝重阳节一般会包括出游赏秋、登高远眺、观赏菊花、遍插茱萸、吃重阳糕、饮菊花酒等活动。别忘了在重阳节，为老人送上一份祝福。
目前，人口老龄化已经成为我国一个极为严峻的社会问 题，2017年年末中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）139008万人，60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。通过比较近十年中国老年系数变化，我们发现，中国人口老龄化趋势日益加剧，65岁及以上人口增速明显，老年抚养比逐年上涨。
数据来源：国家统计局
Tip
老年抚养比
老年抚养比是指人口中非劳动年龄人口数中老年部分对劳动年龄人口数之比，用以表明每100名劳动年龄人口要负担多少名老年人。老年人口抚养比是从经济角度反映人口老化社会后果的指标之一。也称为老龄人口抚养系数，简称老年系数。英文为elderly dependency rate, 简写做ODR。
伴随随着我国城镇化进程的不断加快，资源的日渐紧张使得 社会经济不断震荡，同时也进一步推动了人口老龄化对社会发展的影响。
数据来源：国家统计局中国城镇化进程
在这样的背景下，中国未来养老问题引发社会热议。发达国家进入老龄化社会较早，美国、日本等国家经过多年的发展，已经形成了较为完善的养老产业开发运营模式。本文阐述国外养老产业案例，希望对我国养老产业发展有所启示。
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美 国
美国养老产业不仅是单纯的提供年长人士居住的房屋，也不只是一种盈利的方式，它是一整套完整的金融生态系统，它的组成部分包括开发者、投资者和运营者三个方面。
美国的老年社区市场经营情况比较复杂，新型社区不断出现，市场竞争相当激烈，要想在激烈的角逐中赢得市场份额，养老地产的经营者就应当在园区规划建设上进行不断的调整和改进，以适应现代社会对满足客户体验的需求。
太阳城模式和 CCRC 养老社区模式是美国现有的两个具有代表性的养老地产经营案例。
1、太阳城模式
坐落于美国亚利桑那州的太阳城养老社区，自1961年建设起，便定位全美最好的老年社区。其规模已达到微型城市的规模，据估计有超过14万人口，并且其面积与人口仍在持续增长中。
图片来源：太阳城官网。http://suncityaz.org
01 太阳城内部划分
太阳城长7英里，宽3英里，内部划分六大居住区，分别是“太阳城中心”（独栋别墅）、“国王之殿”（联体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”、“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）、“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）。
图片来源：太阳城官网。http://suncityaz.org
其价位跨度很大，无论是哪个国家、哪个年龄段的年长人士都可以在这里找到适合自己的生活。
各个居住区享受着共同的公共基础设施，包括医疗机构、银行、超市、娱乐设施、健身馆等等。还配备老年大学、进修班等文化配套设施，提供年长人士学习和交流的机会。
太阳城一切以年长人士为中心，齐全的设施配备、应有尽有的服务体验尽在社区之内。专业化的防火防盗等安全措施，更使得入住的年长人士拥有安全感。
02 太阳城设计特点
图片来源：太阳城官网。http://suncityaz.org
在选址方面，考虑到居住人群多数是消耗积攒的积蓄，一般选择土地价格低廉的郊区位置。这样可以大幅度降低房价带来的压力，对年长人士有较大的吸引力。太阳城本身不配备专业医疗设施，其选址时考虑医疗设施位置，降低开发成本的同时满足年长人士医疗需求。
选址环境开阔，能够更好地营造舒适的居住环境。
客户定位精确。太阳城规定只有年纪在 55 岁以上的老年人才可以申请入住，如果老年人需要家人的陪护，18 岁以上的陪护人员每年的陪护时间不得多于 30 日。主要针对55-70岁之间人士，这类群体相对年轻化，具有良好的经济基础和身体状况，同时具有强烈的社交和娱乐需求。
03 太阳城盈利模式
太阳城的收益主要来源两个方面：
（1）出售房产所获得的一次性收入，通过销售迅速收回开发成本。
（2）出租房屋所带来的租金收益以及各类设施使用带来的租赁收益，这两项收益形成太阳城社区长期性收益。
04 小结
太阳城模式值得借鉴之处：
（1）依靠销售住宅迅速回款。
（2）客户定位精确，从而精确提供服务。
（3）区位选择，临近医疗设施，不设置医疗护理配套设施，降低成本。
太阳城模式不值得借鉴之处：
（1）中国地少人多，不适合大量兴建低密度建筑，应以多层和小高层为主。
（2）中国公共医疗资源不如国外丰富，如果社区不能提供一定医疗护理，就会影响到入住选择。中国人选择老年住区更为关心医疗护理有关内容。
2、CCRC社区模式
CCRC社区全称为持续照料退休社区，完全自理、需要半护理以及全护理的年长人士在这里都能够获取相对应的居住产品，满足不同年龄段对居住和配套服务的要求。其销售卖点在于将社区服务逐步精细化，医疗救护方面更具备优势。
01 CCRC社区内部划分
CCRC社区最显著的特点就是以年长人士的自身情况为依据对其产品的类型进行细致的划分，并且依据住户身体和心里状况的变化来调换住处以及相对应的服务。
CCRC社区将入住的年长人士分为三类：
（1）刚刚步入老龄阶段，身体状况较为良好的自理型。CCRC社区为这部分人群提供住所，以及医疗、日常餐饮以及保洁等基础服务，同时还开设各类娱乐内容丰富年长人士日常生活。
（2）生活半自理的年长人士，称之为协助型。除可以得到与自理型老年人同样的日常护理服务外，还为他们提供吃饭、穿衣服、洗澡等基础协助服务。
（3）完全不能自理的年长人士，称之为借助型。其分配在特殊社区内，拥有专业护理团队24小时监护。
02 CCRC社区设计特点
（1）选址选择地价较低的郊区，降低开发成本，整体建筑以多层为主，规划布局紧凑，有利于集中护理，减少管理成本，方便对年长人士及时护理和照料。
（2）拥有较高的管理护理人员比例，管理护理人员与年长人士比例一般可达到1：1。
（3）从设计的总体布局来看，CCRC 中独立居住单元、协助生活单元和完全护理单元根据入住者的普遍特点而形成具有不同特点的设计重心，例如，独立生活单元会在建设环节中侧重对交流空间的建设，满足居住者沟通的需求；协助护理单元会更加侧重室内设计的人性化，给入住者提供更加便捷的生活体验；对于完全不能自理部分，会更加注重医疗设施的建设。
（4）配备相应的服务设施，社区内设有医疗室，每层设护理站；附近紧邻医院资源；社区内设专属食堂，为年长人士提供营养配餐；不设大会所，化整为零，为年长人士提供丰富的活动设施。
（5）充分考虑年长人士身体特殊性，房产建设，室内设计时候采用通用化设计理念。该理念力求渗透到每个细节，核心目的是使居住者不需要专门指导就能直接使用室内设施。这样的设计理念可以使住户的居住质量从细微处得到改善，从而提升整体居住质量。
03 CCRC社区盈利模式
CCRC最主要的收入来自于月费收入和一次性的会费收入。其只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。
月费的金额要根据护理的难度而定，对于健康的居民每月收取的月费金额大约为 3000 美元，协助护理型长者的年费为每月 4000 美元，完全照护型老年人的年费每月在 5000 美元到6000 美元不等。
会费也就是入门费，想要入住 CCRC 养老社区的老者需要在入住时一次性缴纳 20 万美元到 100 万美元不等的入住费，金额的大小由入住者选择的房间的大小而定。
04 小结
CCRC模式满足了年长人士对健康管理、护理和医疗的基本养老需求。同时在同一社区内满足了不同生理年龄段的不同养老需求。经营方面通过入门费以及年费月费的方式获得收益。同时通过出租店面获得租金收益。
但是由于配套设施要求高，前期投资大，资金回笼慢。入住费用偏高，需要强大的政府养老保险去支撑。同时需要强大的品牌和信誉去支撑，让客户会缴纳入门费用去入住。
Part
2
日 本
日本是亚洲老龄化最严重的国家，其养老经过多年的发展，形成了完备的体系。由于日本土地资源紧缺，政府不主张大型养老机构项目，提倡以居家养老为基础，加强与社区的互动，构建“小规模、多功能”的养老社区。
港北新城模式
日本养老产业开发以居家型老年住宅为典型模式，在其完善的社会保障体系和介护保险制度的基础上，通过开发养老地产来改善传统的居家养老环境，注重提高老年人的生活质量。日本港北新城是居家型老年住宅的典型项目。其形成了具有自身特色的两代居老年住宅模式。
01 港北新城内部划分
日本港北新城在生活社区内不仅有多种老年住宅产品，还有其他用于租赁的普通住宅产品。
老年住宅产品大致分为三类：
（1）能与家人共同居住的“两代居”住宅。其服务对象是身体健康并希望与子女居住的年长人士。
（2）带有介护功能的老年专用住宅。其服务对象是需要介护服务的年长人士，适老化设计并拥有医护人员。
（3）适老化设计高级老年公寓。适合身体健康状况良好、生活能够自理的年长人士。
02 港北新城设计特点
（1）港北新城项目是由多方参与开发建设运营的，包括住宅经营者、护理和医疗保健服务的经营者等。既有专业管理公司管理住宅租赁和物业管理，也有专门的养老运营管理机构负责提供介护服务和医疗服务。管理成本低，经营风险通过分离有效降低。
（2）拥有完善的配套设施：社区设有护理之家、康复指导部及其他生活服务机构，为不愿离开家的老人提供社会服务，满足其健康和精神方面的需求。
（3）规划设计人性化：引入高科技智能产品，在生活设备上进行人性化设计，为老人独立行动提供方便。
（4）社区活动丰富多彩：社区建有各种兴趣活动中心、图书馆等，并鼓励老人培养自己的爱好活动。
03 港北新城盈利模式
港北新城采用租售结合的方式，通过出售租赁住宅产品获取直接盈利。这类模式区别于长期持有，不用收取一次性入住金或保证金。港北新城项目除了住宅产品和房租收入外，还通过征收物业管理费、护理费等其他服务费用来增加项目收入。
04 小结
港北新城模式是最值得中国借鉴的，两代居模式很值得模仿。中国大部分年长人士都希望子女在身边安享晚年。同时港北新城也为年长人士提供了医疗救护保健娱乐设施功能。同时中国也是一个土地资源稀缺的国家，这种“小规模、多功能”社区，很符合中国国情。
本文数据来自国家统计局
本文国外养老模式案例经验来自华夏土地
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